Com a atual crise vivenciada pelos brasileiros, as demandas que discutem direitos adquiridos pelo atraso na entrega de imóveis subiram em velocidade recorde nos tribunais de justiça de todo o país.
O atraso na entrega de um imóvel gera vários direitos ao adquirente, entre eles, a desistir do contrato firmado com a devolução integral do valor pago, indenização por danos morais e danos materiais na forma de lucros cessantes, despesas com aluguel e pagamento de multa prevista em contrato. No entanto, na prática, ao tentar negociar a rescisão contratual diretamente com a construtora, estas, geralmente oferecem apenas a devolução de parte do valor pago pelo comprador, chegando a reter até 80% (oitenta por cento) do total pago, se aproveitando da falta de expertise do cliente, que, por vezes, acaba aceitando por motivos de urgência em receber algum valor.
Muito embora essa prática de reter parte do valor total pago pelo cliente seja comum pelas construtoras e, até mesmo, com previsão contratual, ela é ILEGAL, conforme entendimento pacífico dos nossos Tribunais.
Até aqui, tudo bem, são direitos adquiridos por atraso na entrega de imóveis. Mas, será que esses direitos se estendem para compradores de imóveis do programa “Minha Casa, Minha Vida” e semelhantes? A resposta é SIM! A jurisprudência é pacífica quanto aos direitos adquiridos pelo atraso na entrega do imóvel, e mais, também entendem que a data de entrega que deve ser considerada é a prevista no contrato de compra e venda firmado com a construtora e não a do contrato de financiamento firmado com o banco.
Em recente decisão[1] do TJGO, uma construtora foi condenada a pagar multa contratual pelo atraso na entrega, juros remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor atualizado do imóvel e indenizar o adquirente de imóvel do programa “Minha Casa, Minha Vida” pelos lucros cessantes sofridos, durante todo o tempo do atraso, senão vejamos:
"Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na
inicial para condenar a ré a pagar à parte requerente:
a) o valor de R$ 6.400,00 (seis mil e quatrocentos reais), a título de lucros cessantes, relativos aos alugueis suportados pela parte requerente durante o período compreendido entre 31.10.2012 e 27.02.2014, devendo referida quantia ser atualizada monetariamente e acrescida de juros legais de mora a partir da data da citação da requerida;
b) o valor de R$ 11.980,80 (onze mil e novecentos e oitenta reais e oitenta centavos) relativo aos juros remuneratórios devidos na razão de 1% (um por cento), ao mês, sobre o valor atualizado do imóvel R$ 74.880,00 (setenta e quatro mil oitocentos e oitenta reais), atinente ao período compreendido entre 31.10.2012 e 27.02.2014, devendo referida quantia ser atualizada monetariamente e acrescida de juros legais de mora a partir da data da citação da requerida;
c) R$ 1.497,60 (hum mil quatrocentos e noventa e sete reais e sessenta centavos) correspondente a 2% do valor do imóvel R$ 74.880,00 (setenta e quatro mil oitocentos e oitenta reais), a título de multa contratual, com acréscimo de juros legais de mora e atualização monetária a partir de 31.10.2012, data final para entrega do imóvel, até a data da entrega das chaves (27.02.2014)."
Na forma da decisão acima, não resta dúvida que o comprador de imóvel de programa social, como o “Minha Casa, Minha Vida” também tem direitos adquiridos pelo atraso na entrega do imóvel.
Quanto ao prazo de entrega correto a ser considerado ser o previsto no contrato de compra e venda, e não no contrato de financiamento, vejamos um trecho da mesma decisão supracitada em que esclarece tal ponto:
"O quadro resumo do contrato particular de promessa de compra e venda Apresenta como "previsão de conclusão da obra" o dia 31 de abril do ano de 2012 com cláusula prevendo uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel.
Desta forma, considerando razoável o prazo de tolerância de 180 dias, o qual, inclusive, não se discute, conclui-se que o imóvel deveria ter sido entregue à parte requerente em 31 de outubro do ano de 2012, o que não ocorreu.
Assim, tendo em vista que a parte autora não recebeu o imóvel na data prevista para a sua entrega, forçoso concluir, pelo conjunto probatório colacionado aos autos, que houve efetivamente atraso superior à previsão contratual."
Percebam que a decisão cita a data do contrato particular de promessa de compra e venda, e não o de financiamento, restando claro, assim, que a data a ser corretamente considerada é a do primeiro contrato.
Não menos importante, devemos dar atenção à súmula nº 543 do STJ, publicada recentemente, que trata da devolução integral do valor pago pelo cliente, em caso de atraso na entrega por culpa da construtora, in verbis:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Após a publicação da súmula supracitada, exaure-se qualquer dúvida quanto à obrigação da construtora de devolver o valor integral pago pelo comprador, quando o atraso na entrega do imóvel ocorrer por culpa exclusiva da construtora.
Concluindo este pequeno artigo sobre atraso na entrega de imóvel, é possível, então, termos a certeza de que os direitos adquiridos pelo atraso na entrega de imóvel, tanto comum, quanto aquele adquirido por programas sociais como o “Minha Casa, Minha Vida”, são os mesmos.
___________________________
[1] Decisão publicada em 24/05/2016. Processo nº 5074324.03.2015.8.09.0169, TJGO.
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Publicado por Guilherme Pinheiro
O atraso na entrega de um imóvel gera vários direitos ao adquirente, entre eles, a desistir do contrato firmado com a devolução integral do valor pago, indenização por danos morais e danos materiais na forma de lucros cessantes, despesas com aluguel e pagamento de multa prevista em contrato. No entanto, na prática, ao tentar negociar a rescisão contratual diretamente com a construtora, estas, geralmente oferecem apenas a devolução de parte do valor pago pelo comprador, chegando a reter até 80% (oitenta por cento) do total pago, se aproveitando da falta de expertise do cliente, que, por vezes, acaba aceitando por motivos de urgência em receber algum valor.
Muito embora essa prática de reter parte do valor total pago pelo cliente seja comum pelas construtoras e, até mesmo, com previsão contratual, ela é ILEGAL, conforme entendimento pacífico dos nossos Tribunais.
Até aqui, tudo bem, são direitos adquiridos por atraso na entrega de imóveis. Mas, será que esses direitos se estendem para compradores de imóveis do programa “Minha Casa, Minha Vida” e semelhantes? A resposta é SIM! A jurisprudência é pacífica quanto aos direitos adquiridos pelo atraso na entrega do imóvel, e mais, também entendem que a data de entrega que deve ser considerada é a prevista no contrato de compra e venda firmado com a construtora e não a do contrato de financiamento firmado com o banco.
Em recente decisão[1] do TJGO, uma construtora foi condenada a pagar multa contratual pelo atraso na entrega, juros remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor atualizado do imóvel e indenizar o adquirente de imóvel do programa “Minha Casa, Minha Vida” pelos lucros cessantes sofridos, durante todo o tempo do atraso, senão vejamos:
"Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na
inicial para condenar a ré a pagar à parte requerente:
a) o valor de R$ 6.400,00 (seis mil e quatrocentos reais), a título de lucros cessantes, relativos aos alugueis suportados pela parte requerente durante o período compreendido entre 31.10.2012 e 27.02.2014, devendo referida quantia ser atualizada monetariamente e acrescida de juros legais de mora a partir da data da citação da requerida;
b) o valor de R$ 11.980,80 (onze mil e novecentos e oitenta reais e oitenta centavos) relativo aos juros remuneratórios devidos na razão de 1% (um por cento), ao mês, sobre o valor atualizado do imóvel R$ 74.880,00 (setenta e quatro mil oitocentos e oitenta reais), atinente ao período compreendido entre 31.10.2012 e 27.02.2014, devendo referida quantia ser atualizada monetariamente e acrescida de juros legais de mora a partir da data da citação da requerida;
c) R$ 1.497,60 (hum mil quatrocentos e noventa e sete reais e sessenta centavos) correspondente a 2% do valor do imóvel R$ 74.880,00 (setenta e quatro mil oitocentos e oitenta reais), a título de multa contratual, com acréscimo de juros legais de mora e atualização monetária a partir de 31.10.2012, data final para entrega do imóvel, até a data da entrega das chaves (27.02.2014)."
Na forma da decisão acima, não resta dúvida que o comprador de imóvel de programa social, como o “Minha Casa, Minha Vida” também tem direitos adquiridos pelo atraso na entrega do imóvel.
Quanto ao prazo de entrega correto a ser considerado ser o previsto no contrato de compra e venda, e não no contrato de financiamento, vejamos um trecho da mesma decisão supracitada em que esclarece tal ponto:
"O quadro resumo do contrato particular de promessa de compra e venda Apresenta como "previsão de conclusão da obra" o dia 31 de abril do ano de 2012 com cláusula prevendo uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel.
Desta forma, considerando razoável o prazo de tolerância de 180 dias, o qual, inclusive, não se discute, conclui-se que o imóvel deveria ter sido entregue à parte requerente em 31 de outubro do ano de 2012, o que não ocorreu.
Assim, tendo em vista que a parte autora não recebeu o imóvel na data prevista para a sua entrega, forçoso concluir, pelo conjunto probatório colacionado aos autos, que houve efetivamente atraso superior à previsão contratual."
Percebam que a decisão cita a data do contrato particular de promessa de compra e venda, e não o de financiamento, restando claro, assim, que a data a ser corretamente considerada é a do primeiro contrato.
Não menos importante, devemos dar atenção à súmula nº 543 do STJ, publicada recentemente, que trata da devolução integral do valor pago pelo cliente, em caso de atraso na entrega por culpa da construtora, in verbis:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Após a publicação da súmula supracitada, exaure-se qualquer dúvida quanto à obrigação da construtora de devolver o valor integral pago pelo comprador, quando o atraso na entrega do imóvel ocorrer por culpa exclusiva da construtora.
Concluindo este pequeno artigo sobre atraso na entrega de imóvel, é possível, então, termos a certeza de que os direitos adquiridos pelo atraso na entrega de imóvel, tanto comum, quanto aquele adquirido por programas sociais como o “Minha Casa, Minha Vida”, são os mesmos.
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[1] Decisão publicada em 24/05/2016. Processo nº 5074324.03.2015.8.09.0169, TJGO.
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Publicado por Guilherme Pinheiro
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