1. DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL PAGO
Em vários processos por todo o Brasil, os Tribunais estão julgando procedentes os pedidos de indenização contra as construtoras que atrasam a entrega dos imóveis dentro do prazo estabelecido de 180 dias, condenando as empresas a devolverem 100% do valor pago pelo consumidor, corrigido e ainda a pagar uma multa de 1% a 30% sobre o valor corrigido do contrato. O nosso escritório obteve êxito no TJDFT, TJGO, TJMS, TJMT e TJPR.
O atraso na entrega da obra pelas construtoras no prazo de 180 dias tornou-se corriqueiro por todo o Brasil. Sem qualquer justificativa plausível, as construtoras atrasam a entrega do imóvel, muitas vezes, sem notificar o comprador, causando prejuízos de ordem material e moral.
Segue trecho de decisão recente obtida no TJDFT:
Narra o autor ter adquirido da ré o imóvel localizado no empreendimento DF CENTURY PLAZA, (...)
A previsão de entrega do imóvel descrito na petição inicial, consoante contrato de promessa de compra e venda (item III do Quadro Resumo, fl. 28), era 30 de outubro de 2013, com possibilidade de prorrogação por até 180 dias (...)
A mora da parte ré afasta o direito de retenção de valores, pois não houve desistência imotivada do autor, mas o inadimplemento pela demandada da obrigação de entregar o imóvel.(...)
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para resolver o contrato entabulado entre as partes, bem como condenar a ré a restituir ao autor a integralidade dos valores pagos (R$ 162.120,55), com correção monetária a partir do efetivo desembolso de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.
(TJDFT, Juiz Júlio Roberto dos Reis, 25ª Vara Cível de Brasília, Data da Publicação: 31/05/2016)
Ante o exposto, confirmando a decisão que deferiu a antecipação de tutela, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e DECLARO a rescisão dos contratos de compra e venda firmados entre as partes, referente às unidades nº 111 a 120, do Bloco B, no empreendimento DF Century Plaza, situado na Rua Copaíba, Lote 01 - Águas Claras/DF, e CONDENO as rés, solidariamente, a restituírem à autora as quantias pagas pelo preço dos imóveis, em parcela única, devidamente corrigida a partir da data do desembolso e acrescida de juros de mora a partir da data da citação. Ainda, CONDENO as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) pelos danos morais, corrigido monetariamente e acrescido de juros desta data.
(TJDFT, Juíza de Direito Carina Leite Macedo, 1ª Vara Cível de Taguatinga, Data da Publicação do Acórdão: 09/05/2016)
Sendo assim, uma vez demonstrada a inadimplência culposa da Construtora ao não entregar a unidade imobiliária adquirida pelo consumidor, tendo suplantado não só o prazo de entrega, como o prazo de prorrogação, é cabível sua responsabilização pela resolução contratual, sendo-lhe imputável, inclusive, a multa prevista contratualmente.
2. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES
Em todos os contratos de compra e venda de imóveis há (ou pelo menos deveriam ter) cláusula penal em caso de inadimplemento por uma das partes. Geralmente as construtoras estipulam um percentual (baixo) para indenizar seus clientes caso haja atraso na entrega do imóvel, a ser calculado sobre o valor original (desatualizado) do contrato.
Não incomum, há muitos contratos que estipulam (absurdamente) multa apenas para o consumidor, em caso de inadimplemento. No entanto, o entendimento em nossa corte é uníssono em aplicar a inversão da referida multa, em prol do consumidor, quando o atraso na entrega ocorrer por culpa da construtora.
Além da multa contratual, a construtora também é responsável pelos danos materiais na modalidade de Lucros Cessantes causados ao consumidor que deixou de auferir renda por todo o tempo de atraso na entrega.
Tanto a multa contratual quanto os lucros cessantes devem ser pagos ao consumidor, calculados sobre o valor atualizado do imóvel e desde a data prevista para a entrega.
Segue abaixo trecho de decisão obtida no TJDFT, que impõe o pagamento da multa contratual cumulativamente com os lucros cessantes, calculados sobre o valor corrigido do imóvel:
DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. FRAGMENTAÇÃO DE AÇÕES. CONEXÃO. INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL. (...)
5 – Cláusula penal. Em contrato bilateral de adesão, inexistindo cláusula penal em favor do aderente é devida a aplicação da cláusula prevista em favor do proponente. Precedentes no STJ: “A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes”
6 – Juros. Inversão. Impossibilidade. A inversão da cláusula penal prevista em favor do consumidor não abrange a obrigação de pagar o equivalente aos juros de mora, que, por natureza, destina-se a recompor os efeitos da mora em obrigação de pagar quantia certa (Art. 407 do CC), sendo, pois, impróprio para o descumprimento da obrigação de entrega de coisa.
7 – Lucros cessantes e cláusula penal. Cumulação. A cláusula penal que não compensa nem substitui o inadimplemento, mas apenas pune a mora (cláusula penal moratória), não interfere na responsabilidade civil decorrente da mora (art. 395 do Código Civil). Cabível, pois, a cumulação dos lucros cessantes com a multa de natureza moratória.
(TJDFT, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 2ª Turma Recursal, Data da Publicação: 03/05/2016)
Assim, a jurisprudência de nossos Tribunais é pacífica quanto a possibilidade de cumulação de indenização por lucros cessantes e multa contratual, devendo, ainda, estes serem calculados sobre o valor atualizado do imóvel.
Ainda que o consumidor não queira devolver o imóvel, ele tem direito ao recebimento dessa multa contratual, indenização pelos lucros cessantes sofridos, devolução da taxa de corretagem em dobro e indenização por danos morais.
3. TAXA DE CORRETAGEM
O STJ em diversos julgados, tem entendido ser ilegal a cobrança da Comissão de Corretagem pelas construtoras. e condenam as vendedoras a devolverem, em dobro, valores cobrados indevidamente a consumidor no ato da compra de um imóvel “na planta”.
Atitude realizada de forma corriqueira pelas construtoras e incorporadoras em vários estados da federação, a cobrança de taxa de corretagem ao comprador de imóvel é considerada prática ilegal, entendendo o Superior Tribunal de Justiça que a cobrança realizada pelas empresas havia sido estipulada em contrato de adesão, conforme art. 54 do CDC e se mostrou abusiva de acordo com as informações retiradas dos autos, devendo ser mantida a decisão proferida pelo tribunal de origem que condenou as empresas a devolução em dobro dos valores percebidos indevidamente.
Confira a ementa do julgado:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO – ART. 42, DO CDC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade continua essencial à formação dos negócios.jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme dispõem os artigos 6º , incisos IV e V, e 51 do CDC. O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele. O art. 42 do CDC está calcado no princípio que veda o enriquecimento injustificado do credor, para tanto, faz-se necessário a demonstração da má-fé na cobrança, vale dizer, de que não houve engano justificável. Recurso conhecido e provido.
Assim, no que diz respeito ao pagamento da comissão de corretagem prevista no contrato esta é abusiva. Isto porque, o contrato firmado entre as partes é aquele denominado de adesão, por ter sido elaborado unilateralmente pelas construtoras, não havendo qualquer possibilidade de discussão do consumidor a respeito de suas cláusulas, na forma do art. 54, do CDC.
4. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
A construtora que não entrega o imóvel da data prevista no contrato deve indenizar o
adquirente pelos danos morais causados.
O sonho de comprar a casa própria e sair do aluguel por meio de realização de contrato de promessa de compra e venda, que pode durar até 30 anos para ser pago, vai muito além da mera expectativa ou mera contratação de compra e venda.
Em reiteradas decisões recentes obtidas no TJDFT e TJGO, confirma-se o direito certo e correto da reparação ao consumidor pelos danos morais sofridos em virtude do inadimplemento da construtora que sem justa causa atrasa a entrega da obra, senão vejamos:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO AUTOR NÃO COMPROVADA. ALUGUEL DE IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (...)
6. Comprovado que, mesmo após o largo prazo de tolerância contratualmente conferido à construtora, perdurou atraso substancial e injustificado até que houvesse a efetiva disponibilização do imóvel, constata-se situação relevante de descaso e inoperância do fornecedor, a contrariar as legítimas expectativas e ofender a dignidade do consumidor, ensejando gravame que, por gerar angústia, insegurança e intranqüilidade, malfere os direitos de personalidade, em sua esfera de proteção relativa à integridade psíquica do indivíduo lesado, rendendo ensejo, com isso, à compensação dos danos morais experimentados.
7. O dano moral ressai in re ipsa, tendo sido o quantum indenizatório arbitrado em valor módico e adequado à compensação da ofensa aos direitos personalíssimos (R$ 5.000,00). (...)
(TJDFT, Relator: Luis Martius Holanda Bezerra Junior, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 27/05/2014, Publicado no DJE: 06/06/2014. Pág.: 376)
Isso posto, DESACOLHIDA a preliminar, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, e em consequência:
a) CONDENO a reclamada ao pagamento do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a cada um dos reclamantes, a título de indenização por danos morais, perfazendo R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de juros e correção monetária a partir da publicação do presente decisum;
b) CONDENO, ainda, a reclamada ao pagamento da multa contratualmente prevista no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o preço do imóvel, por cada mês de atraso (quatro meses), devendo incidir sobre o importe correção monetária a contar da data de cada vencimento mensal, além de juros de mora a serem contados da citação.
(TJGO, 9º Juizado Especial Cível de Goiânia, Data do Julgamento: 19/04/2016)
Assim, evidencia-se claramente o direito do consumidor de ser reparado pelo dano moral causado pela construtora que atrasa injustificadamente a entrega de imóvel.
Por fim, cumpre salientar que todos os contratos de promessa de compra e venda de imóvel realizados, inclusive aqueles adquiridos em programas sociais como o “Minha Casa, Minha Vida”, possuem todos os direitos aqui expostos.
Publicado por Guilherme Pinheiro
Em vários processos por todo o Brasil, os Tribunais estão julgando procedentes os pedidos de indenização contra as construtoras que atrasam a entrega dos imóveis dentro do prazo estabelecido de 180 dias, condenando as empresas a devolverem 100% do valor pago pelo consumidor, corrigido e ainda a pagar uma multa de 1% a 30% sobre o valor corrigido do contrato. O nosso escritório obteve êxito no TJDFT, TJGO, TJMS, TJMT e TJPR.
O atraso na entrega da obra pelas construtoras no prazo de 180 dias tornou-se corriqueiro por todo o Brasil. Sem qualquer justificativa plausível, as construtoras atrasam a entrega do imóvel, muitas vezes, sem notificar o comprador, causando prejuízos de ordem material e moral.
Segue trecho de decisão recente obtida no TJDFT:
Narra o autor ter adquirido da ré o imóvel localizado no empreendimento DF CENTURY PLAZA, (...)
A previsão de entrega do imóvel descrito na petição inicial, consoante contrato de promessa de compra e venda (item III do Quadro Resumo, fl. 28), era 30 de outubro de 2013, com possibilidade de prorrogação por até 180 dias (...)
A mora da parte ré afasta o direito de retenção de valores, pois não houve desistência imotivada do autor, mas o inadimplemento pela demandada da obrigação de entregar o imóvel.(...)
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para resolver o contrato entabulado entre as partes, bem como condenar a ré a restituir ao autor a integralidade dos valores pagos (R$ 162.120,55), com correção monetária a partir do efetivo desembolso de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.
(TJDFT, Juiz Júlio Roberto dos Reis, 25ª Vara Cível de Brasília, Data da Publicação: 31/05/2016)
Ante o exposto, confirmando a decisão que deferiu a antecipação de tutela, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e DECLARO a rescisão dos contratos de compra e venda firmados entre as partes, referente às unidades nº 111 a 120, do Bloco B, no empreendimento DF Century Plaza, situado na Rua Copaíba, Lote 01 - Águas Claras/DF, e CONDENO as rés, solidariamente, a restituírem à autora as quantias pagas pelo preço dos imóveis, em parcela única, devidamente corrigida a partir da data do desembolso e acrescida de juros de mora a partir da data da citação. Ainda, CONDENO as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) pelos danos morais, corrigido monetariamente e acrescido de juros desta data.
(TJDFT, Juíza de Direito Carina Leite Macedo, 1ª Vara Cível de Taguatinga, Data da Publicação do Acórdão: 09/05/2016)
Sendo assim, uma vez demonstrada a inadimplência culposa da Construtora ao não entregar a unidade imobiliária adquirida pelo consumidor, tendo suplantado não só o prazo de entrega, como o prazo de prorrogação, é cabível sua responsabilização pela resolução contratual, sendo-lhe imputável, inclusive, a multa prevista contratualmente.
2. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES
Em todos os contratos de compra e venda de imóveis há (ou pelo menos deveriam ter) cláusula penal em caso de inadimplemento por uma das partes. Geralmente as construtoras estipulam um percentual (baixo) para indenizar seus clientes caso haja atraso na entrega do imóvel, a ser calculado sobre o valor original (desatualizado) do contrato.
Não incomum, há muitos contratos que estipulam (absurdamente) multa apenas para o consumidor, em caso de inadimplemento. No entanto, o entendimento em nossa corte é uníssono em aplicar a inversão da referida multa, em prol do consumidor, quando o atraso na entrega ocorrer por culpa da construtora.
Além da multa contratual, a construtora também é responsável pelos danos materiais na modalidade de Lucros Cessantes causados ao consumidor que deixou de auferir renda por todo o tempo de atraso na entrega.
Tanto a multa contratual quanto os lucros cessantes devem ser pagos ao consumidor, calculados sobre o valor atualizado do imóvel e desde a data prevista para a entrega.
Segue abaixo trecho de decisão obtida no TJDFT, que impõe o pagamento da multa contratual cumulativamente com os lucros cessantes, calculados sobre o valor corrigido do imóvel:
DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. FRAGMENTAÇÃO DE AÇÕES. CONEXÃO. INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL. (...)
5 – Cláusula penal. Em contrato bilateral de adesão, inexistindo cláusula penal em favor do aderente é devida a aplicação da cláusula prevista em favor do proponente. Precedentes no STJ: “A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes”
6 – Juros. Inversão. Impossibilidade. A inversão da cláusula penal prevista em favor do consumidor não abrange a obrigação de pagar o equivalente aos juros de mora, que, por natureza, destina-se a recompor os efeitos da mora em obrigação de pagar quantia certa (Art. 407 do CC), sendo, pois, impróprio para o descumprimento da obrigação de entrega de coisa.
7 – Lucros cessantes e cláusula penal. Cumulação. A cláusula penal que não compensa nem substitui o inadimplemento, mas apenas pune a mora (cláusula penal moratória), não interfere na responsabilidade civil decorrente da mora (art. 395 do Código Civil). Cabível, pois, a cumulação dos lucros cessantes com a multa de natureza moratória.
(TJDFT, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 2ª Turma Recursal, Data da Publicação: 03/05/2016)
Assim, a jurisprudência de nossos Tribunais é pacífica quanto a possibilidade de cumulação de indenização por lucros cessantes e multa contratual, devendo, ainda, estes serem calculados sobre o valor atualizado do imóvel.
Ainda que o consumidor não queira devolver o imóvel, ele tem direito ao recebimento dessa multa contratual, indenização pelos lucros cessantes sofridos, devolução da taxa de corretagem em dobro e indenização por danos morais.
3. TAXA DE CORRETAGEM
O STJ em diversos julgados, tem entendido ser ilegal a cobrança da Comissão de Corretagem pelas construtoras. e condenam as vendedoras a devolverem, em dobro, valores cobrados indevidamente a consumidor no ato da compra de um imóvel “na planta”.
Atitude realizada de forma corriqueira pelas construtoras e incorporadoras em vários estados da federação, a cobrança de taxa de corretagem ao comprador de imóvel é considerada prática ilegal, entendendo o Superior Tribunal de Justiça que a cobrança realizada pelas empresas havia sido estipulada em contrato de adesão, conforme art. 54 do CDC e se mostrou abusiva de acordo com as informações retiradas dos autos, devendo ser mantida a decisão proferida pelo tribunal de origem que condenou as empresas a devolução em dobro dos valores percebidos indevidamente.
Confira a ementa do julgado:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO – ART. 42, DO CDC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade continua essencial à formação dos negócios.jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme dispõem os artigos 6º , incisos IV e V, e 51 do CDC. O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele. O art. 42 do CDC está calcado no princípio que veda o enriquecimento injustificado do credor, para tanto, faz-se necessário a demonstração da má-fé na cobrança, vale dizer, de que não houve engano justificável. Recurso conhecido e provido.
Assim, no que diz respeito ao pagamento da comissão de corretagem prevista no contrato esta é abusiva. Isto porque, o contrato firmado entre as partes é aquele denominado de adesão, por ter sido elaborado unilateralmente pelas construtoras, não havendo qualquer possibilidade de discussão do consumidor a respeito de suas cláusulas, na forma do art. 54, do CDC.
4. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
A construtora que não entrega o imóvel da data prevista no contrato deve indenizar o
adquirente pelos danos morais causados.
O sonho de comprar a casa própria e sair do aluguel por meio de realização de contrato de promessa de compra e venda, que pode durar até 30 anos para ser pago, vai muito além da mera expectativa ou mera contratação de compra e venda.
Em reiteradas decisões recentes obtidas no TJDFT e TJGO, confirma-se o direito certo e correto da reparação ao consumidor pelos danos morais sofridos em virtude do inadimplemento da construtora que sem justa causa atrasa a entrega da obra, senão vejamos:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO AUTOR NÃO COMPROVADA. ALUGUEL DE IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (...)
6. Comprovado que, mesmo após o largo prazo de tolerância contratualmente conferido à construtora, perdurou atraso substancial e injustificado até que houvesse a efetiva disponibilização do imóvel, constata-se situação relevante de descaso e inoperância do fornecedor, a contrariar as legítimas expectativas e ofender a dignidade do consumidor, ensejando gravame que, por gerar angústia, insegurança e intranqüilidade, malfere os direitos de personalidade, em sua esfera de proteção relativa à integridade psíquica do indivíduo lesado, rendendo ensejo, com isso, à compensação dos danos morais experimentados.
7. O dano moral ressai in re ipsa, tendo sido o quantum indenizatório arbitrado em valor módico e adequado à compensação da ofensa aos direitos personalíssimos (R$ 5.000,00). (...)
(TJDFT, Relator: Luis Martius Holanda Bezerra Junior, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 27/05/2014, Publicado no DJE: 06/06/2014. Pág.: 376)
Isso posto, DESACOLHIDA a preliminar, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, e em consequência:
a) CONDENO a reclamada ao pagamento do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a cada um dos reclamantes, a título de indenização por danos morais, perfazendo R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de juros e correção monetária a partir da publicação do presente decisum;
b) CONDENO, ainda, a reclamada ao pagamento da multa contratualmente prevista no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o preço do imóvel, por cada mês de atraso (quatro meses), devendo incidir sobre o importe correção monetária a contar da data de cada vencimento mensal, além de juros de mora a serem contados da citação.
(TJGO, 9º Juizado Especial Cível de Goiânia, Data do Julgamento: 19/04/2016)
Assim, evidencia-se claramente o direito do consumidor de ser reparado pelo dano moral causado pela construtora que atrasa injustificadamente a entrega de imóvel.
Por fim, cumpre salientar que todos os contratos de promessa de compra e venda de imóvel realizados, inclusive aqueles adquiridos em programas sociais como o “Minha Casa, Minha Vida”, possuem todos os direitos aqui expostos.
Publicado por Guilherme Pinheiro
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